首先，在2020年，在流行病的影响期间稳定的绩效增长促使市场受到市场的追捧。将房地产公司分裂业务IPO分裂成为一个热门话题。仅希尔豪斯（Hillhouse Capital）就押注七家香港上市的房地产公司。 ，对于财产公司，超越其房地产母公司不再是新事物。当年，整个房地产部门的表现明显优于Hang Seng指数，领先公司的市盈率甚至超过了生物制药公司和技术公司。

到2021年下半年，市场状况突然改变了，房地产管理部门也失去了以前的“魔术”。到2021年底，该行业的滚动价值比下降到18.7倍。

经过一轮理性的回报，两名行业领导者意外宣布了他们进入市场。范克（Vanke）的Wanwu Cloud和Long For Group的子公司Long For Long For Long For Long Life已连续宣布了他们在香港股票市场上的分裂和上市。

在短期内，这是否表明物业管理部门的估值已经触底并有望反弹？在中型和长期中，房地产公司可以通过房地产周期实现其增长价值吗？在差异化的市场条件下，谁将成为上市房地产公司的人？

物业管理轨道被大大低估

直到2021年夏天，香港股票的财产管理部门仍然是市场的“亲爱的”。截至去年6月30日，香港股票的房地产部门的平均市盈率为34倍，而乡村花园服务，SUNAC服务，Shimao Services，Shimao Services，Xuhui Yongsheng Services，Zuhui Yongsheng Services的市盈率比率为34倍。金克服务和其他价格均超过60倍，远高于香港主董事会的价格。价格比率（14次）。

但是，由于房地产行业的流动性和严格的监督收紧，整个物业管理部门在2021年下半年获得了估值回报，全年的表现不足14.2PCT，PE（TTM）（TTM）截至年底，也下降到18.7次。

36KR未来的房地产观察发现，房地产公司的估值在结构上有所不同，大型房地产公司的估值通常更高，并且对小规模和低开发潜力的认识相对较低，而且估值也受到了影响。相对压力。

背后是“大鱼吃小鱼”，加剧了房地产行业的集中度。来自中国房地产研究协会的数据表明，从2021年1月到11月，上市房地产公司的合并和收购数量为324.9亿元人民币，创造了创纪录的高度。特别是在下半年，由于现金回报需求的影响，一些房地产公司通过依靠稳定的房地产公司和领先的房地产公司的规模和外部扩张，进一步占领了市场份额。

基于2021年被低估的物业管理部门，许多机构预测，2022年将是财产管理部门的回弹窗口期，预计将取消整体估值抑制。 Ping一位证券认为，首先，鼓励财产管理政策的方向没有改变。其次，房地产行业的政策变暖了，资金已经减轻到底稳定下来，预计对房地产管理估值的压制将逐渐简化。

Citic Securities提出，当前部门的估值已降至历史低位，并且成本效益继续被强调。建议在整个2022年积极查看物业管理绩效，计划选择机会耐心地计划和持有股票以获取利润。

同时，证券公司房地产管理行业的一些分析师还预测，蓝筹公司的持续努力和智慧生活作为资本市场的新领导者的长期努力将有助于减轻市场的担忧。 2022年，预计太空服务部门仍将维持约8个具有积极交易的蓝筹公司，并且预计这些公司将与投资者的信任享有巨大的估值溢价。

Jiahejiaye房地产服务研究所认为，资本目前对房地产行业的态度和观看态度保持镇定，并且具有更严格的目标标准。另一方面，对于尚未列出的公司而言，从二级市场撤出资金可能是一个隐藏的机会。

预计领先的公司将通过周期旅行

物业管理部门在2021年“表现不佳”市场不仅受房地产流动性的收紧影响，而且还与基本绩效有关，例如成本上升和绩效增长的增长。

来自国民证券的研究人员认为，对财产管理部门的资本存在疑问，例如“市场直接扩张能力”和“公司治理独立性”。例如，投资者担心房地产公司的使用以及是否被用来开发自己的业务，而不是为主要股东摆脱困境。

实际上，上市的物业管理公司逐渐摆脱了对母公司开发业务的依赖。随着物业管理公司面向市场的扩张能力的提高，相关房地产公司的交付比率已降低。根据统计数据，在2021年上半年，在13个主流房地产公司的新托管地区中，相关房地产公司的平均比例从2018年的49％下降到23.4％。相关方的影响已经进一步稀释，主流物流管理轨道已经逐渐改善。

在房地产的下降风险下，物业管理独立性的改善可以形成对冲并抵制风险。 Ping一位证券认为，对于房地产的下降风险，预计房地产管理独立性的改善将形成对冲。一方面，该市的扩张能力将得到改善，从而削弱了相关房地产公司的交付贡献；另一方面，丰富的收入来源将进一步减少发展业务的影响。从长远来看，房地产管理行业具有出色的股票属性，该公司的可用管理量表将保持持续增长，这是由于增量交付和股票渗透而驱动的。

我们应该始终研究趋势。 2022年，对于篮板时期的物业管理部门，资本市场将重点放在高质量的“蓝芯片物业股票”上。由于领先的公司具有跨越房地产周期的增长潜力，因此新领导人还将重建行业的信任。

行业内部人士对当前上市时机感到乐观。 Zhichuang Life和Wanwu Cloud作为当前资本市场的高质量公司宣布了上市计划，这将对未来已调整为相对较低水平的房地产部门产生良好的驾驶影响。 。

“物业管理 +商业管理”有机融合

目前，Cr Vientiane Life仍然是房地产公司的估值上限。该公司寻求在物业管理和业务管理运营服务方面的协调，并具有强大的信誉和稳定的发展母公司作为可靠的支持。

Longfor Smart Life最近宣布了其衍生产品上市，还集成了Long Group的原始智能服务，商业运营和其他水道业务的核心能力。招股说明书表明，在2021年的前九个月中，张孔的生活达到了77.7亿元人民币的营业收入。截至2021年12月28日，其最新的财产合同管理和战略合作区为4.4亿平方米，其托管面积为2.5亿平方米。 。

Longhu U Xiangjia App在Duolai社区提供所有者提供自助服务和增值服务

在商业运营方面，Longhu Zhichuang Life积累了20年的商业运营经验，拥有60个商业管理项目，68个储备项目，580万平方米的管理区，并为13,000多名租户提供服务。商业运营服务项目在一流城市和第二层城市中占90％以上。

Longhu Zhichuang Life Order团队成员安全生活

Shenwan Hongyuan Securities表示，Zhichuang Life的财产管理收入远大于CRV Vientiane的收入要大得多，并且其在房地产管理业务扩展和合并和收购方面的经验也更加富裕，而业务管理的扩张时间比CRV Vientiane及其定位时间更晚针对一个更广阔的城市。中产阶级居民。

结合财产管理和业务管理的优势是增强生态系统的优势，并不断探索和扩大不同财产类型之间的协同效应。一方面，托管的住宅社区在附近地区提供托管购物中心。稳定客户群并增加客户流量和销售；另一方面，托管购物中心还为附近社区的居民提供高质量的购物和生活方式体验，从而改善了整体生活质量。

计划Tianjie快乐季节

根据招股说明书的说法，2020年，朗胡·张古（Longhu Zhichuang）的生活达到了人均托管区和人均收入产生的最高水平。该公司的人均收入平均产生了346,600元人民币，平均为9,300平方米的托管面积。有效的管理也有望成为一场竞争。护城河。

Citic Securities预计，Zhichuang Life将成为一流的太空服务公司之一，该公司的流通股东将直接和间接地受益于公司的增长。

一些机构预测，由智能生活，乡村花园服务和Wanwu Cloud代表的领先公司将形成“三足”模式，从而加剧了虹吸对物业管理部门资金的影响。